Hipotecas: cláusulas suelo y techo

La cláusula suelo y la cláusula techo son los límites que se establecen respecto a los intereses variables pactados en la hipoteca. Es decir, en el contrato del préstamo hipotecario se pacta un porcentaje mínimo y máximo que no podrán traspasar los intereses. Así, la cláusula suelo asegura a la entidad bancaria que pagarás un mínimo de intereses, y la cláusula techo te garantiza que no pagarás más de una determinada suma de intereses si estos suben.

Legalidad de las cláusulas suelo y techo

Las cláusulas techo y las cláusulas suelo son legales, ya que no contradicen lo que dicta la ley. Sin embargo, hasta ahora, ninguna cláusula suelo había resistido el examen de la máxima instancia judicial española. Seguramente ya habrás oído hablar de las sentencias por cláusulas abusivas. En base a la jurisprudencia de diversos tribunales, son ilegales cuando tienen un carácter abusivo y las entidades financieras no han informado adecuadamente de su existencia y características.

El criterio judicial para considerar cuándo una cláusula no es suficientemente transparente y debe ser declarada nula, por abusiva, lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia de mayo de 2013. Declaró nulas todas las cláusulas analizadas por falta de transparencia:

• Dan apariencia de que la hipoteca es de interés variable y que siempre que baje el Euríbor se abaratará la cuota.
• No aclaran que el suelo es parte central y definitoria del contrato.
• Presentan el suelo como contraprestación a una cláusula techo.
• Están ubicadas entre una gran cantidad de datos que enmascaran la cláusula.
• No incluyen simulaciones de cómo afectará la variación del Euríbor a la cuota.
• No advierten sobre su coste comparado con el de otros productos.

En estos casos, podemos hablar de cláusulas ilegales, puesto que bancos y cajas deben informarte de las cláusulas existentes con toda la información necesaria y disponible. Las entidades financieras están obligadas a informar de todos los aspectos relativos a las cláusulas y ofrecer todas las explicaciones necesarias.

¿Crees que las cláusulas que has pactado son abusivas?

Ya son muchas las personas que han acudido a los tribunales para eliminar la cláusula techo, y lo han conseguido. Los dos motivos principales han sido la desinformación por parte del banco al cliente y la desmesurada cantidad de dinero a pagar por el suelo y el techo, en la que solo sale beneficiado el banco.

¿Cuándo contratar las cláusulas suelo y techo?

Hoy en día, los tipos de interés están bastante bajos, comparados con el año 2008 cuando sufrieron un gran aumento que hizo imposible para mucha gente pagar la cuota de su hipoteca. En este caso, sería aconsejable pedirle al banco que establezca una cláusula techo para evitar subidas del Euríbor. Sin embargo, en este caso, el banco también impondrá una cláusula suelo, para asegurarse un interés mínimo.

En conclusión, la cláusula techo merece la pena si quieres comprar una vivienda y piensas en solicitar una hipoteca de interés variable a largo plazo, por ejemplo, 20 o 30 años. En ese tiempo, los intereses pueden subir y bajar sin control. En este caso, tiene sentido, para estar seguro y evitar que te afecten las subidas del Euríbor, tener cláusulas de intereses pactadas.

Por otro lado, si la hipoteca que deseas contratar es a corto plazo, deberás evaluar si es mejor contratarla sin cláusulas suelo ni techo, ya que no se prevé una subida significativa de los tipos de interés a corto plazo.